常州首创房产交易“支付宝”模式避免楼盘烂尾现象

2019-01-11作者 缅甸小勐拉

 

  常报全媒体讯 运河天地广场是常州市中心的一个综合体项目,2017年下半年住宅销售时,购房者凡是贷款的,在签订购房合同时,还要签订《商品房预售资金托管三方协议》。

  这种商品房预售资金三方托管模式始于常州。自运河天地广场作为首个实施预售资金第三方托管项目后,到今年初,已有路劲城、环太湖艺术城、凤凰湖西苑、泰和之春等40多个项目实施托管,总托管面积约300万平方米,托管资金突破百亿元,已经依进度拨付50多亿元。

  商品房交易中的资金安全一直是行业监管难题,各地楼盘烂尾、预付款挪用、二手房阴阳合同等导致的纠纷、维权时有发生,常州在全国首创的商品房交易资金第三方托管,让这一问题得到解决。“一年来运行实践表明,效果还是比较明显的,凡资金托管的楼盘,均未发生预售资金风险,有效保护了购房人合法权益。”常州市房管局副局长吴玲忠表示。

  常州作为长三角地区重要城市,2012年房地产市场阶段性调整中一度出现局部风险,因开发商资金链断裂、破产、销售困难等原因,数十个楼盘不能按期开发,部分楼盘预售商品房无法交付或办理产权。2016年,常州市房管局在国内外调研的基础上,借鉴“支付宝”资金第三方支付功能,创出了商品房交易资金第三方托管模式,被业界称为商品房买卖“支付宝”。

  2017年初,常州市房管局与常州市人行、常州市银监局联合出台了通知,市区范围内(包括金坛、武进、新北、天宁和钟楼)7月1日后取得建设规划许可证的项目,全面开展新建商品房预售资金第三方托管。为此,在常州市房产局直接管理下,专门成立了常州正泰房产居间服务有限公司,该公司为国有独资企业,专业进行商品房交易资金托管。

  克而瑞常州房产测评相关负责人表示,新盘预售资金三方托管从制度上保证了预付资金安全,最大受益者是购房者。以前,常州新房预售条件,主要依据主体结构进度,规定高层建筑建到三分之一、多层到结顶,而对开发公司资金情况整体监控并不充分。“2015年,常州市区二手房交易已经实施资金监管,这样一来,常州二手房、新房交易资金安全漏洞彻底堵上了。”

  常州正泰公司总经理陆金峰介绍,预售资金三方托管后,托管机构根据托管项目“正负零、1/2、封顶、交付”四个工程进度节点分期支付,直到项目完成交付,托管账户才释放全部预售资金。这样,托管账户始终保留足够资金,为预售项目完成交付提供保障,从而避免了预付资金被挪用、楼盘烂尾、开发商跑路等极端情况发生。

  “预售资金第三方托管对项目、开发公司来说,也是利好,因为资金安全,降低了开发风险。”某实施资金第三方托管的项目负责人表示。这位资深职业经理人给记者算了一笔账,按揭贷款资金进行第三方托管,虽然表面上看,对开发企业资金周转有一定影响,还可能损失一些利息,但按照规定,资金第三方托管的项目,楼体进度达到正负零即可预售,预售期提前了半年,“项目周期缩短,开发效率提高了。”

  除此而外,考虑到开发商的差异,新政并非“一刀切”,是否采用第三方托管模式,而是让开发商自主选择。其中,两种情况下,开发商不进行资金第三方托管也行,一是如果没有额外预售交易安全保障措施的,预售时要求楼体主体结构封顶以上;二是能够出具有效的银行履约保函的,预售主体结构达到三分之一以上。

  而且资金托管,主要是预售房揭贷款资金托管,全额付款资金及首付款资金是否托管,由购房者和开发商另行约定。常州市房管局市场处处长黄子文表示,之所以这部分资金不做硬性规定,主要是因为在目前开发项目预售回款中,按揭贷款资金大约占到50%以上,基本能够满足项目建设费用,此外,也有利于减轻房企资金负担。

  在去年底的一次座谈会上,包括常州市银监分局在内的与会人员一致认为,常州新房预售资金第三方托管机制的探索创新走在了全国、全省的前列,并已初见成效,呈现出业主、企业、政府、金融机构共赢的局面。常州市银监分局相关负责人表示,这一资金托管模式已成为区域住房金融的重要基础设施,为维护房地产市场交易秩序、防范房地产金融风险作出了积极贡献。

  目前,该模式在全国已经取得一定影响,无锡、淮安、成都市龙泉驿区、邯郸等市、区先后到我市学习。

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